Ventes Judiciaires : mise à jour des cahiers de vente par le CNB
Publié le :
04/02/2019
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Qu’il s’agisse du cahier des conditions de vente (saisie immobilière, vente d’actifs immobiliers dépendant d’une liquidation judiciaire) ou du cahier des charges et conditions de la vente (licitation), le cahier de vente est un des éléments essentiels de la procédure aboutissant à la vente judicaire de l’immeuble. Il contient toutes les informations relatives à l’immeuble et les modalités de vente. Il est à la disposition de tous et notamment à celle des candidats à l’adjudication.
Autrefois rédigé selon des formules types propres à certains barreau, il est depuis 2009 élaboré par la Commission des Règles et Usages et adopté à l’issue d’un vote par l’AG du Conseil National des Barreaux. Les cahiers de vente sont ainsi normalisés par l’adoption de clauses types, rappelées en annexe du R I N. Les clauses types, sorte de socle commun, doivent être reprises dans le cahier de vente judicaire, ce dernier pouvant être complété par des conditions particulières propres à chaque espèce.
Initié par l’adoption d’une première version le 12 décembre 2008 par le Conseil National des Barreaux, le travail de normalisation s’est depuis lors poursuivi, non sans heurt. La dernière modification a été adoptée en septembre 2012, avec pour objet essentiel de mettre en conformité les cahiers de vente avec la codification des dispositions sur les mesures d’exécution (décret du 30.05.2012 n°2012-783). Cette nouvelle mouture n’avait cependant pas été publiée compte tenu de l’opposition qui existait alors entre le texte de l’article 14 al 3 du cahier des conditions de la vente applicable en matière de saisie immobilière, qui préconisait qu’en cas de vente amiable, le prix de la vente de l’immeuble serait versé entre les mains du séquestre, et l’article R 322-23 CPCE qui ordonnait la consignation du prix de la vente auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation. Ensuite de recours et de décisions rendues sur le fond, la consignation du produit de la vente auprès de la C.D.C. a été définitivement validée… La rédaction de l’article 14 al 3 n’était plus conforme. Elle devait donc être modifiée lors de la prochaine révision.
Poursuivant son œuvre de normalisation, l’Assemblée Générale du CNB qui s’est tenue 16 et 17 novembre 2018, a adopté la « décision à caractère normatif 2018-002 portant modification de l’article 12-2 du Règlement intérieur National (RIN) de la profession d’avocat et publication au JO des cahiers des conditions de vente et du cahier des charges applicables en matière de vente immobilières judiciaires annexé à l’article 12 du RIN »
Cette décision a été notifiée à nos ordres par un courrier de la présidence du CNB du 29 novembre 2018.
Cette dernière décision modifie en partie la rédaction des clauses types des cahiers de vente. Il ressort de l’étude des nouvelles clauses types, que plus encore qu’une normalisation, la commission a, après consultation des barreaux, conduit une réécriture des textes avec pour objectif de simplifier et d’harmoniser les trois procédures. On retrouve donc logiquement une similitude dans les termes et les clauses, qui font de ces cahiers de vente, des documents désormais extrêmement proches.
La commission a mis à profit le travail de révision pour modifier l’article 14 al 3 du cahier des conditions de la vente en matière de saisie immobilière pour qu’il soit désormais conforme au texte de l’article R 322-23 CPCE.
Également, les dispositions qui permettaient la remise de fonds séquestrés, soit sur le compte de l’ordre, soit sur le compte CARPA de l’avocat (articles 13 al 1 CVV sur la saisie immobilière, article 12 al 1 CC en matière de licitation) sont amendées pour que désormais ne soit retenus que la remise des fonds séquestrés entre les mains du Bâtonnier de l’Ordre.
Voici quelques-unes des modifications importantes, il en existe d’autres notamment la reprise dans chaque cahier de vente des dispositions de l’article 12-2 du RIN, lui-même modifié par la décision de la Commission des Règles et Usages, mais également la possibilité pour l’avocat poursuivant d’effectuer la publicité sur surenchère sans attendre que le premier surenchérisseur y procède etc…
Il reste aux praticiens à s’emparer de ces textes, à les intégrer à leur modèle habituel pour en faire usage dans les procédures qu’ils ont à suivre… même si au moment de la rédaction de cette note, l’auteur n’a pas connaissance d’une date de publication au Journal Officiel de la décision normative adoptée par l’AG du CNB des 16 et 17 novembre 2018.
Alexis Grimaud
Avocat associé
Lexavoue Grenoble Lire la suite
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